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MEDIDAS ADOPTADAS POR EL GOBIERNO A FAVOR DE AUTÓNOMOS Y PYMES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO

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Mediante Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (BOE núm. 112 de 22 de Abril de 2020) con vigencia a partir del 23 de abril, se recogen medidas de apoyo a autónomos y PYMES tendentes a reducir sus costes, concretamente, podrán solicitar una moratoria en el pago de la renta de los inmuebles afectos a la actividad económica.

La exposición de motivos del citado Real Decreto-Ley 15/2020 hace mención expresa a la cláusula «rebus sic stantibus» y regula un “procedimiento” para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, si a estas alturas no han pactado todavía un aplazamiento o la reducción de la renta.

Al igual que en el caso de los arrendamientos de vivienda habitual, la moratoria es obligatoria para el arrendador cuando es una empresa o una entidad pública de vivienda o persona física o jurídica gran tenedor (+ de 10 inmuebles arrendados o superficie de + de 1500 m2) y siempre que no se haya llegado a un acuerdo de aplazamiento o reducción de renta con anterioridad.

Ahora bien, no todos los autónomos y PYMES podrán solicitar esta moratoria, sino solo los que hayan tenido que cerrar sus negocios o hayan visto tan limitada su actividad que estén sufriendo reducción de más del setenta y cinco por ciento de sus ingresos. Pero, vamos por partes.

¿Quién puede pedirla?

1º) AUTÓNOMOS para el contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a su actividad económica, siempre que cumpla los siguientes requisitos:

A) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA

B) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

 O, si la actividad no ha quedado suspendida, que acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2º) PYMES para el contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a su actividad económica, siempre que cumpla los siguientes requisitos:

A) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del TRLSC (RDL 1/2020), esto es, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

B) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

C) O, si la actividad no ha quedado suspendida, que acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo y cuándo se puede solicitar?

El arrendatario lo solicitará al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Le 15/2020, como máximo el día 23 de mayo, aportando la documentación acreditativa pertinente y en concreto, 

- respecto de la reducción de actividad, mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿En qué consiste la moratoria?

- En el aplazamiento de las rentas correspondientes al período que dure el estado de alarma, prórrogas y mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, con un máximo de cuatro meses, sin penalización ni devengo de intereses.

-  El aplazamiento comenzará en la mensualidad de renta siguiente a aquella en que se realice la solicitud.

- Las rentas aplazadas se pagarán fraccionadas en un plazo máximo de dos años (24 meses), que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses.

- Si el contrato de arrendamiento vence antes de los dos años, las rentas aplazadas deberán abonarse dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

¿Y si el arrendador no es gran tenedor?

El autónomo o PYME que cumpla los requisitos referidos podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes, pero a diferencia del “gran tenedor”, el arrendador no está obligado a aceptarlo.

En este caso, para fomentar que las partes lleguen a un acuerdo, se les faculta para  disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, en cuyo caso el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.